Principe

La protection du fonds de commerce a conduit (sauf cas particuliers) à limiter le taux de variation du montant du loyer renouvelé à la variation de l’indice INSEE du coût de la construction intervenue depuis la fixation initiale du loyer. Ce loyer demeure ainsi dans la double limite soit du montant plafonné, soit de la valeur locative si elle est inférieure au plafond.

Environnement juridique

Article L145-33 du Code de commerce.
Modifié par Loi n°2001-1168 du 11 décembre 2001 - art. 33 JORF 12 décembre 2001
Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

• 1) Les caractéristiques du local considéré ;
• 2) La destination des lieux ;
• 3) Les obligations respectives des parties ;
• 4) Les facteurs locaux de commercialité ;
• 5) Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments.
Anciens textes:
Décret 53-960 1953-09-30 art. 23
Décret n°53-960 du 30 septembre 1953 - art. 23 (Ab)

Article L145-34 du Code de commerce
Modifié par LOI n°2008-776 du 4 août 2008 - art. 47
A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'il est applicable, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux mentionné au premier alinéa de l'article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'il est applicable, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite reconduction, la durée du bail excède douze ans.
Anciens textes: Décret n°53-960 du 30 septembre 1953 - art. 23-6 (Ab)

Motifs de déplafonnement :

• Locaux monovalents
• Locaux commerciaux à usage exclusif de bureaux
• Modification notable des éléments 1 à 4 de l’article L145-33 du Code de Commerce
• Baux d’une durée initiale supérieure à 9 années.
• Baux de 3/6/9 années reconduits par tacite reconduction jusqu’à 12 années et un jour.

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